A C\u00e2mara dos Deputados aprovou na sess\u00e3o deliberativa extraordin\u00e1ria de 5 de dezembro de 2018 as emendas do Senado Federal ao PL 1220-A (\u201cPL<\/u>\u201d), que altera as Leis n\u00bas 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolu\u00e7\u00e3o do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobili\u00e1ria em incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e em parcelamento de solo urbano.<\/p>\n
O PL estabelece a possibilidade de a incorporadora estabelecer um prazo de toler\u00e2ncia para a entrega do im\u00f3vel ao adquirente de at\u00e9 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclus\u00e3o do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada. Este prazo de toler\u00e2ncia n\u00e3o dar\u00e1 causa \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato por parte do adquirente e nem ensejar\u00e1 o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Esta orienta\u00e7\u00e3o, ali\u00e1s, est\u00e1 de acordo com a tese em demanda repetitiva firmada pelo Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo, no tema 4 IRDR, no sentido de que \u201c\u00e9 valido o prazo de toler\u00e2ncia, n\u00e3o superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de im\u00f3vel em constru\u00e7\u00e3o, desde que previsto em cl\u00e1usula contratual expressa, clara e intelig\u00edvel\u201d.<\/p>\n
Em caso de desfazimento do contrato referente a unidade imobili\u00e1ria de incorpora\u00e7\u00e3o, mediante distrato ou resolu\u00e7\u00e3o por inadimplemento total de obriga\u00e7\u00e3o do adquirente, o PL estabelece que o adquirente far\u00e1 jus \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no \u00edndice contratualmente estabelecido para a corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria das parcelas do pre\u00e7o do im\u00f3vel, delas deduzidas, cumulativamente: (i) a integralidade da comiss\u00e3o de corretagem e (ii) a cl\u00e1usula penal contratualmente convencionada, que n\u00e3o poder\u00e1 exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, podendo este percentual ser aumentado para 50% (cinquenta por cento) quando a incorpora\u00e7\u00e3o estiver submetida ao regime do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o de que trata a Lei n\u00ba 10.931, de 2 de agosto de 2004. Em caso de desfazimento do contrato referente a loteamento, nos termos da Lei n\u00ba 6.766\/1979, ser\u00e1 descontado do valor de restitui\u00e7\u00e3o o montante devido por cl\u00e1usula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.<\/p>\n
A cl\u00e1usula penal contratualmente prevista n\u00e3o ser\u00e1 aplicada para as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias na hip\u00f3tese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o subrogue nos direitos e obriga\u00e7\u00f5es originalmente assumidos, desde que haja a devida anu\u00eancia do incorporador e a aprova\u00e7\u00e3o dos cadastros e da capacidade financeira e econ\u00f4mica do comprador substituto.<\/p>\n
Por fim, n\u00e3o obstante \u00e0s condi\u00e7\u00f5es estabelecidas no PL, estabelece o PL que as partes poder\u00e3o, em comum acordo, por meio de instrumento espec\u00edfico de distrato, definir condi\u00e7\u00f5es diferenciadas das previstas.<\/p>\n
As medidas v\u00eam como rea\u00e7\u00e3o \u00e0 judicializa\u00e7\u00e3o de conflitos neste sentido, estabelecendo crit\u00e9rios pr\u00e9vios para a incorporadora e o adquirente, quando de um futuro distrato ou inadimplemento contratual pelo adquirente.<\/p>\n