Distrato de contrato de compra e venda de imóvel

A Câmara dos Deputados aprovou na sessão deliberativa extraordinária de 5 de dezembro de 2018 as emendas do Senado Federal ao PL 1220-A (“PL”), que altera as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

O PL estabelece a possibilidade de a incorporadora estabelecer um prazo de tolerância para a entrega do imóvel ao adquirente de até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada. Este prazo de tolerância não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente e nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Esta orientação, aliás, está de acordo com a tese em demanda repetitiva firmada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no tema 4 IRDR, no sentido de que “é valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.

Em caso de desfazimento do contrato referente a unidade imobiliária de incorporação, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do adquirente, o PL estabelece que o adquirente fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (i) a integralidade da comissão de corretagem e (ii) a cláusula penal contratualmente convencionada, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, podendo este percentual ser aumentado para 50% (cinquenta por cento) quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. Em caso de desfazimento do contrato referente a loteamento, nos termos da Lei nº 6.766/1979, será descontado do valor de restituição o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.

A cláusula penal contratualmente prevista não será aplicada para as incorporações imobiliárias na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o subrogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.

Por fim, não obstante às condições estabelecidas no PL, estabelece o PL que as partes poderão, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas.

As medidas vêm como reação à judicialização de conflitos neste sentido, estabelecendo critérios prévios para a incorporadora e o adquirente, quando de um futuro distrato ou inadimplemento contratual pelo adquirente.

A redação final do PL pode ser encontrada aqui. O PL está pendente de sanção presidencial e entrará em vigor na data de sua publicação.

Em caso de dúvidas, por favor contate:

Fabio Cascione (fcascione@cascione.com.br)

Diego Gonçalves Coelho (dcoelho@cascione.com.br)

Vinicius Venancio Costa (vcosta@cascione.com.br)