A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça reafirmou o entendimento de que o imóvel objeto de alienação fiduciária pode ser penhorado para o pagamento de dívidas condominiais, ainda que a propriedade esteja formalmente registrada em nome do credor fiduciário. A decisão foi tomada no julgamento dos Recursos Especiais que discutiam a possibilidade de atingir o próprio bem, e não apenas os direitos do devedor fiduciante, quando o débito executado decorre de despesas condominiais.
Nos casos analisados, instituições financeiras sustentavam que a propriedade resolúvel decorrente da alienação fiduciária impediria a constrição judicial do imóvel, sob o argumento de que o banco não poderia ser responsabilizado por obrigação que não contraiu. Defendiam, assim, que eventual penhora deveria recair apenas sobre os direitos do devedor fiduciante, preservando a integridade do bem dado em garantia. A tese, contudo, não prevaleceu.
O Tribunal destacou que as taxas condominiais possuem caráter propter rem, o que faz com que a obrigação acompanhe a própria unidade geradora do débito, independentemente da pessoa que a utilize ou administre. A propriedade fiduciária, apesar de constituir garantia robusta ao credor, não é apta a afastar o vínculo jurídico que submete o imóvel às despesas necessárias à manutenção do condomínio. Como registrou o acórdão, “a alienação fiduciária não é óbice ao prosseguimento da cobrança” dessas verbas, já que a inadimplência afeta diretamente a coletividade condominial.
O colegiado também observou que, caso tenha interesse na preservação da garantia, o credor fiduciário pode quitar o débito e, depois, exercer o direito de regresso contra o devedor fiduciante. Nessa perspectiva, a penhora do imóvel não transfere automaticamente a responsabilidade ao banco, mas estabelece um mecanismo de tutela eficaz do crédito condominial, evitando que os demais condôminos arquem com prejuízos decorrentes da inadimplência.
Ao final, prevaleceu o entendimento de que a proteção do patrimônio comum do condomínio e a própria lógica do caráter real da obrigação justificam a constrição do imóvel, ainda que financiado. A decisão reforça a jurisprudência consolidada da Corte e confere maior segurança aos condomínios na recuperação de créditos essenciais à manutenção das áreas e serviços compartilhados.
Links: REsp 1.929.926/SP / Resp 2.082.647/SP / Resp 2.100.103/PR